Малоэтажный рост 

В прошедшем 2011 году область и муниципалитеты продолжили продвигать идею малоэтажной жизни среди застройщиков и населения. Между тем, каждый город и район, развивает этот вид строительства разными способами: либо привлекая на площадки комплексной застройки инвесторов (строительные компании), либо предоставляя участки жителям. В первом случае вопросы обеспечения территорий инженерными сетями администрации решают совместно с заинтересованными компаниями – за их счёт либо общими усилиями, во втором – берут ответственность на себя. Тем не менее, как показывает опыт, спрос на малоэтажку не везде одинаков.

Развитие малоэтажного жилья было объявлено приоритетом развития региональной строительной отрасли в 2010 году. Причём тогда власти региона поставили во главу угла комплексный подход к освоению территорий и определили в регионе 30 площадок под этот вид застройки. Не ослабевало внимание к малоэтажке и в прошлом году.

По данным департамента строительства Кемеровской области, ввод жилья в 2011 году в регионе вырос на 8% и составил более 1 млн 82 тыс. кв. жилья. При этом объём малоэтажной застройки увеличился на 6,3% – до 563,5 тыс. кв. метров (52%), из них 498,2 тыс. квадратов (более 4,6 тысяч домов) возведено населением за счёт собственных и заёмных средств. Большая часть была построена в городах и посёлках городского типа. Первое место среди них занимает Кемерово (93,8 тыс. кв. м), затем следуют Прокопьевск и Новокузнецк (41,8 и 33,1 тыс. кв. м соответственно). В числе «передовиков» также Новокузнецкий и Кемеровский районы, где ввели в эксплуатацию 40,2 и 33,5 тыс. квадратов соответственно. Остальные 65,3 тыс. квадратов из общего объёма ввода малоэтажки были возведены подрядным способом на 9-ти территориях. В частности, в городах Анжеро-Судженск (по переулку Силовой-Газовый, застройщик – ООО «Кузбассинвест», введено 4,2 тыс. кв. м), Берёзовский (коттеджный поселок «Черемушки», ХК СДС, 10,6 тыс. кв. м), Кисёлевск (коттеджный поселок «Горняк», микрорайон №5 района Красный камень, ХК СДС, 2,9 тыс. кв. м), Ленинск-Кузнецкий (квартал «Кемеровский», ООО «ЭкоСтройЛК» , 5,6 тыс.кв.м.), Юрга (микрорайон «Солнечный», ЖСК «Солнечный», 1 тыс.кв.м.), Кемерово (жилой район «Лесная поляна», АСО «Промстрой», 16,1 тыс.кв.м. (только дома до 3-х этажей)). Кроме того, застройщики возводили малоэтажку в районах – Кемеровский («Маленькая Италия», «Серебряный бор», «Журавлёвы горы», Губернская усадьба (д. Пугачи)), Новокузнецкий («Загорские усадьбы») и Прокопьевский (малоэтажные застройки в п. Октябрьский, с. Терентьевское, с. Большая Талда).

Как рассказывает начальник департамента строительства Андрей Кравченко, в общей сложности инвестиции в строительство малоэтажного жилья составили около 7 млрд рублей. «Эти средства были направлены только на строительство домов, без учёта сетей и благоустройства территорий», – уточнил он.

Если же обратиться к реализации идеи малоэтажной жизни в территориях, то в муниципалитетах проектируют и возводят такое жильё не только разными темпами, но и разными способами. Власти городов и районов могут предоставлять площадку под комплексное освоение как собственно застройщику (одному или нескольким), так и предлагать участки для индивидуального строительства, то есть собственно жителям.

В руки застройщика

В качестве примера первого способа возведения малоэтажки можно привести строительство квартала «Сосновый» в Белово общей площадью порядка 10 га, где на начальном этапе планируется разместить порядка 40 коттеджей разной квадратуры. «На данный момент разработан и утверждён генеральный план по строительству квартала, проводится конкурс по определению застройщика, – рассказывает заместитель главы города по строительству Александр Франк. – После экспертизы и получения проектного заключения начнём строительство сетей, и параллельно будет вести строительство жилья. Конечно, динамика освоения территории будет зависеть от активности инвестора». По его словам, для города это будет первая комплексная застройка.

Аналогичный опыт уже есть в Берёзовском, где был сдан в эксплуатацию посёлок «Черемушки». В этом году, как уточняет первый заместитель главы города по вопросам городского развития Дмитрий Титов, планируется начать застройку небольшого посёлка «Славянка», застройщиком которого выступит кондитерская фабрика «Конфаэль». «Здесь будет порядка 13-ти коттеджей. Строительство начнётся весной, сейчас идут подготовительные работы», – уточняет он. Также планирует привлечь застройщика и власти Анжеро-Судженска. В городе будет возведён микрорайон «Озерки» площадью 8,6 га. «В 2012 году мы делаем проект планировки, потом уже будем проводить конкурс среди строительных компаний и возможно начнём непосредственно работы.

Что касается инфраструктуры, то по итогам проектирования будет определён необходимый объём средств для обеспечения сетями», – комментирует ситуацию руководитель горуправления строительства и жилищной политики Иван Иванин. Комплексная застройка территорий малоэтажным жильём довольно активно идёт в Ленинске-Кузнецком. Как отмечает заместитель главы города по строительству и городскому развитию Рашид Бадертдинов, в 2011 году было завершено четырёхлетнее строительство квартала «Кемеровский» (22 дома общей площадью 16 тыс. квадратов) и на данный момент подготовлена ещё одна площадка – квартал «Кузбасский», где планируется возвести 25 домов. «Эти кварталы строим, прежде всего, по программе переселения ветхого и аварийного жилья (ФЗ № 185). Здесь раньше были бараки, которые подлежали сносу. Мы эти площадки очистили, частично есть водопровод и сети канализации», – рассказывает он, уточняя, что, соответственно, инвестициями в строительство выступают федеральные деньги, которые и осваивает компания, выигравшая конкурс. В 2012 году продолжатся строительство малоэтажных домов на площадке в Мысках, получившей название «Фантазия». «К комплексной застройке территории мы приступили в мае прошлого года и сегодня заложено 10 фундаментов. Город и область будут помогать по присоединению к сетям электроснабжения, водоотведение будет проводить застройщик», – говорит заместитель главы Мысковского городского округа по жилищно-коммунальному хозяйству и строительству Дмитрий Григорьев.

Инициативу – частникам

При строительстве индивидуальных домов жителями власти муниципалитетов берут на себя решение вопросов подведения инженерных сетей и инфраструктур. Так, например, на данный момент в Таштагольском районе определены 4 таких проекта: ул. Заречная (в Таштаголе, район Кочура – 80 участков), ул. Арефьева (там же, первая очередь – 36 участков), ул. Таёжная (в Шерегеше, освоено 30 участок и работы будут продолжены), ул. Дзержинского (там же, 20 участков). «Это индивидуалка, но застройка комплексная: мы будем там развивать и сети, водоснабжение и электроснабжение, и социальную инфраструктуру: по необходимости детские сады, объекты торговли», – рассказывает заместитель главы района по строительству Александр Суворцев. Кроме того, добавляет он, параллельно в районе определены перспективные площадки под комплексную застройку – ул. Фурманова в Шерегеше (порядка 700 участков), и ул. Заречная в районе турбазы Медвежонок (порядка 300 участков). «Инвесторов пока нет, но мы ищем на перспективные площадки. Однако на данный момент не можем найти тех, кто согласился бы. Предложения есть, но нас они не устраивают», – говорит замглавы. В частности, по его словам, инвесторы не готовы вкладывать средства в разработку проекта, плюс ко всему, как правило, компании, которые обращаются, небольшие и у них нет соответствующих оборотных средств. Также с помощью индивидуальной застройки развивают малоэтажное строительство и в Топках. Как отмечает первый заместитель главы Юрий Малахов, в городе продолжается застройка ул. Соборной (166 участков). «Площадка первично была сформирована в 2005-2006 годах, но массовое строительство началось года три назад, сейчас как раз набирает темпы», – уточняет он, добавляя, что на данный момент активно проводятся коммуникации, газ и вода.

Спрос под вопрос

Между тем, не везде малоэтажное строительство получило активное развитие. Среди причин такого положения дел – отсутствие спроса и инвесторов, которые соответственно, не ощущая заинтересованности потенциальных покупателей, не желают вкладывать средства в этот вид строительства. В частности, такая ситуация сложилась в Гурьевском районе, где в целом определены порядка 10 улиц под комплексную малоэтажку. «Есть площадки, обеспеченные инфраструктурой – подведена вода, дороги, тепло рядом, но планомерная комплексная застройка в 2011 году не велась. Для того, чтобы её проводить, необходимо найти инвестора, и если в 2009 году такой был, то в 10-11 годах – нет, – рассказывает представитель районного управления архитектуры. – Отчасти дело в спросе: если бы он был, тогда и инвесторы нашлись бы. Почему на сегодняшний день ушёл предыдущий? Потому что он дома построил, а продать до сих пор не может, хотя и площадка хорошая и дома нормальные». При этом, по словам собеседника «Авант-ПАРТНЕРа», «состоятельные люди строят без проблем самостоятельно». «Поэтому индивидуальное жилищное строительство у нас хорошо развивается», – добавляет представитель управления. Однако, например, в Белово ситуация совершенно другая. Как говорит замглавы города по строительству Александр Франк, «движение среди населения очень активное, интерес есть и спрос огромный».

Сетевые задачи

Что касается финансирования строительства инженерных сетей, то, как отмечает Андрей Кравченко, с одной стороны, в нем принимают участие, как областной, так и местный бюджеты. «Это позволяет снизить нагрузку на стоимость квадратного метра возводимого жилья», – поясняет он. Так, в 2011 году в рамках областной программы «Жилище» на эти цели было направлено более 48 млн рублей. Кроме того, средства на строительство инженерной инфраструктуры можно получить и в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов РФ» (федеральной целевой программы «Жилище») на 2011-2015 годы. Однако для этого субъектам РФ необходимо пройти конкурсный отбор. «В настоящее время департамент строительства ведёт подготовку пакета документов для участия. Результаты конкурса будут объявлены в апреле этого года», – добавляет начальник департамента. С другой стороны, средства на создание сетей направляет и собственно застройщик, заинтересованный в освоении территории. Между тем, как говорит управляющий директор ООО «Новокузнецкий ДСК» » им. А.В. Косилова Павел Панов, самый главный и соответственно дорогостоящий вопрос – это энергообеспечение как процесса строительства, так и дальнейшего развития площадки, в принципе. Так, этот вопрос остаётся открытым и по строительству коттеджного поселка «Лучезарный» в Новокузнецке.

В частности, застройку на части территории здесь планирует вести «Новокузнецкий ДСК». При этом, как отмечает управляющий директор, пока конкуренции среди строительных компаний по освоению площадки нет. «Конкуренция в сфере малоэтажного строительства возникнет, когда к площадкам будут проведены сети, тогда будут желающие и построить и продать и т.д., – говорит он. – Сейчас без сетей, на голом месте, никто не хочет заранее вкладывать большие деньги в строительство, а чтобы начать необходимо как минимум, чтобы была электроэнергия. Дорога рядом есть, водопровод проектируется. Плюс ко всему, это вопрос небольшой и не требует таких серьёзных затрат». «Новокузнецкий ДСК» уже имеет опыт комплексной застройки: в 2001 году компания построила поселок «Радужный», где собственными силами возвела не только дома, но и необходимую инфраструктуру. Причём, как добавляет управляющий директор, если первоначально коттеджи продавались от 500 тысяч до 1,2 млн рублей, то сегодня их рыночная стоимость может достигать 10-12 млн.

Будущий рост

В 2012 году власти региона планирует нарастить объёмы ввода малоэтажного жилья до 625 тыс. кв. м (53% от общего объёма). В частности, продолжится комплексная застройка на площадках в Анжеро-Судженске, Берёзовском, Кемерово, Киселёвска, а также в Кемеровском, Новокузнецком, Прокопьевском районах. Начнётся и освоение новых площадок (квартал «Сосновый» в Белово, малоэтажная застройка в п. Малиновка (Калтан), п. Лапшиновка в Ленинске-Кузнецком, коттеджный поселок по ул. Сибиргинская в Мысках, микрорайон малоэтажной застройки «Солнечный-2» в Юрге, малоэтажная застройка между Маленькой Италией и Зелёным островом в Кемеровском районе).

А финансирование строительства инженерных сетей в этом году планируется увеличить почти в пять раз: общая сумма может составить более 220 млн рублей. Кроме того, как добавляет Андрей Кравченко, продолжится строительство многоквартирных малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей). Причём, инвестиции будут направлены из всех источников финансирования: бюджетных (в том числе под переселение граждан из ветхого и аварийного жилья, для детей-сирот, ветеранов, многодетных семей и т.д.) и внебюджетных.

Автор статьи: Ольга Бычкова, предоставлена областным еженедельником «Авант-Партнер»